Der Finanzverwaltung war diese Vorgehensweise seit Längerem ein Dorn im Auge. Sie versuchte mit zahlreichen Aktionen und Tricks die Anwendung der Restnutzungsdauergutachten zu behindern.
Gutachten Restnutzungsdauer
Jahressteuergesetz 2024 - Die Anwendung der Restnutzungsdauergutachten soll ab 01.01.2025 weiter behindert und eingeschränkt werden.
Im Entwurf des Jahressteuergesetzes 2024 gibt es wesentliche Neuregelungen, die den Bereich der Abschreibungen für Abnutzung (AfA) betreffen, insbesondere im Hinblick auf Gutachten und die Bestimmung der Restnutzungsdauer von Wirtschaftsgütern.
Der Entwurf des Jahressteuergesetzes 2024 sieht eine Reihe von Neuregelungen ab dem 01.01.2025 vor, die die Anwendung der Gutachten zur Restnutzungsdauer weiter behindert und eingeschränkt werden.
Eine zentrale Änderung im Entwurf des Jahressteuergesetzes 2024 betrifft die verbindliche Einführung von Mindestnutzungsdauern für bestimmte Wirtschaftsgüter.
Für Fälle, in denen von den gesetzlichen Normen abgewichen werden soll, sind verstärkte Anforderungen an externe Gutachten vorgesehen. Diese Gutachten müssen umfassender sein und eine detaillierte Begründung dafür liefern, warum eine von den Tabellen abweichende Restnutzungsdauer angesetzt wird. Der Entwurf legt fest, dass solche Gutachten von unabhängigen und qualifizierten Sachverständigen erstellt werden müssen, um Manipulationen zu verhindern und Transparenz zu gewährleisten.
Für Steuerpflichtige bedeutet dies, dass bei der Abschreibung von Wirtschaftsgütern die Berücksichtigung individueller Gegebenheiten eingeschränkt wird, sofern kein entsprechendes, anerkanntes Gutachten vorgelegt wird.
Gelten die Neuregelungen ab 01.01.2025?
Inwieweit die Neuregelungen bei Gutachten zur Restnutzungsdauer des Jahressteuergesetzes 2024 tatsächlich in Kraft treten, bleibt zum heutigen Zeitpunkt (01.11.2024) noch abzuwarten.
Aber die Wahrscheinlichkeit, dass der übergriffige Staat und die gierige Finanzverwaltung auch dies durchzieht, ist sehr hoch. Dann bleibt dem Steuerzahler nur der Klageweg.
Gutachten Restnutzungsdauer - Ich erstelle Ihnen qualifizierte und anerkannte Verkehrswertgutachten
Lutz Schneider
Haben Sie Fragen zu Gutachten über die Restnutzungsdauer? Kontaktieren Sie mich einfach. Ich berate Sie gern.
Immobilienbewertung Lutz Schneider ist seit mehr als 30 Jahren Ihr qualifizierter Ansprechpartner für die Immobilienbewertung. Ich stehe für ein hohes Maß an Kompetenz und aktuellem Fachwissen. Sie erhalten bei mir rechtsichere Verkehrswertgutachten, die auch vor Gericht und Finanzamt stand halten.
Mit meiner Zertifizierung erfülle ich übrigens alle Anforderungen, die die Finanzämter an Gutachter zum Nachweis einer geringeren Restnutzungsdauer stellen. Zudem führen wir bei unseren Restnutzungsdauergutachten stets eine Besichtigung der Immobilie durch.
Sie haben Fragen zu Gutachten über die Restnutzungsdauer? Schreiben Sie mir! Ich antworte Ihnen gern.
Gutachten Restnutzungsdauer - Haben Sie weitere Fragen zu "Gutachten Restnutzungsdauer" oder möchten ein Kostenangebot (für Sie kostenfrei und unverbindlich) für ein Gutachten von uns erhalten? Dann füllen Sie bitte das nachfolgende Formular aus. Wir melden uns umgehend per Mail oder Telefon bei Ihnen.
Das Jahr 2024 neigt sich dem Ende zu und das Thema Grundsteuer und Gutachten bzw. Grundsteuergutachten rückt immer mehr in das Bewusstsein der Steuerzahler. Aber auch Mieter werden von den Neuregelungen bei der Grundsteuer betroffen sein.
Die ersten Kommunen haben bereits die neuen Hebesätze veröffentlicht und die ersten Gemeinden verschicken die neuen Grundsteuerbescheide.
Jetzt wird man erstmals konkret sehen können, ob man im Jahr 2025 mehr oder weniger Grundsteuer zu zahlen hat.
Wann sollte gegen die Festsetzung der neuen Grundsteuer Einspruch eingelegt werden?
Ist der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuerwert vermeintlich zu hoch (also über dem aktuellen Verkehrswert/Marktwert des Grundstücks), dann sollten Sie innerhalb einer Frist von 4 Wochen Einspruch gegen den Wertfestsetzungsbescheid einlegen. Dies kann formlos und vorerst ohne Begründung geschehen. Ihnen entstehen daraus keine Nachteile.
Wichtig: Den Einspruch per Einschreiben/Rückschein versenden. Damit Sie einen Nachweis haben, wann der Einspruch beim Finanzamt eingegangen ist.
Grundsätzlich sollten Sie sowieso Einspruch gegen die neue Grundsteuer (gegen den Wertfestsetzungsbescheid) einlegen, da zum heutigen Zeitpunkt nicht absehbar ist, wie es mit der Grundsteuer überhaupt weiter geht.
Es laufen derzeit mehrere Gerichtsverfahren, die das neue Grundsteuermodell (Bundesmodell) für verfassungswidrig halten. Geklagt haben u. a. der "Bund der Steuerzahler" sowie "Haus und Grund".
Welche formalen Anforderungen an Grundsteuer Gutachten bestehen?
Seit Juli 2024 besteht in den Bundesländern bzw. Stadtstaaten Nordrhein-Westfalen, Berlin, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Hollstein, Thüringen, Brandenburg und Rheinland-Pfalz die Möglichkeit per qualifizierten Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen nachzuweisen, dass der vom Finanzamt ermittelte Grundsteuerwert zu hoch ist. Dies sind alle Bundesländer, die das sog. Bundesmodell anwenden. Wir hatten in unserem Blogbeitrag bereits hier ausführlich darüber berichtet. In anderen Bundesländern bestehen ggf. davon abweichende Regelungen.
Die Finanzämter nennen diesen Vorgang amtlich "Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts für Zwecke der Grundsteuer".
Welche Anforderungen an Grundsteuer Gutachten bzw. Grundsteuergutachten bestehen?
Beispielhaft hat das Ministerium der Finanzen und für Europa des Landes Brandenburg in Potsdam ein Merkblatt dazu herausgegeben:
Es ist davon auszugehen, dass in den anderen Bundesländern vergleichbare Regelungen gelten.
Als Nachweis des niedrigen gemeinen Werts können regelmäßig Verkehrswertgutachten
der zuständigen Gutachterausschüsse im Sinne der §§ 192 ff. BauGB (dies sind übrigens die Verantwortlichen für tlw. falsch ermittelte Bodenrichtwerte bzw. falsch abgegrenzte Bodenrichtwertzonen),
von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken oder
von Sachverständigen, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständiger zertifiziert sind.
Hinweis zu einer "nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle:
Auch nicht akkreditierte sowie nicht nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstellen können Sachverständigen ein Zertifikat nach DIN EN ISO/IEC 17024 ausstellen. Diese Zertifikate erfüllen jedoch nicht die geforderte Qualifikation.
Lutz Schneider ist bei SprengnetterZert nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. SprengnetterZert ist bei der Deutschen Akkreditierungssstelle (DAkkS) akkreditiert. Lutz Schneider erfüllt also diese Anforderung vollumfänglich.
Welche sonstigen Anforderungen an Grundsteuer Gutachten bestehen?
Nach den erfolgten Neuregelungen in den o. g. Bundesländern mit dem Grundsteuermodell "Bundesmodell" ist ein nachgewiesener niedrigerer gemeiner Wert aber nur anzusetzen, wenn der pauschaliert ermittelte Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Verkehrswert um mindestens 40 Prozent übersteigt.
Nach einer ersten sachverständigen Einschätzung lohnt sich die Anfertigung eines Gutachtens zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts besonders in folgenden Fällen:
bei älteren und schadhaften Gebäuden,
bei Vorliegen von "besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen",
bei bestehenden Belastungen und Rechten (Wohnungsrechte, Nießbrauch etc.),
bei Liquidationsobjekten (Abrissobjekten),
bei erheblichen Lagewertunterschieden innerhalb einer Bodenrichtwertzone (bspw. Lage in zweiter Reihe, keine gesicherte Erschließung vorhanden etc.) und
bei durch die örtlichen Gutachterausschüsse falsch bestimmten oder falsch abgegrenzten Bodenrichtwerten.
Wir würden diesen Sachverhalt im Einzelfall für Ihr Grundstück prüfen. Dazu benötigen wir von Ihnen folgende Unterlagen, die Sie uns bitte per Mail zusenden:
Objektangaben (Objektart, Anzahl Wohnungen oder Gewerbeeinheiten, Wohnfläche/Nutzfläche),
Angaben Baujahr und Unterhaltungszustand (unsaniert, tlw. saniert/modernisiert oder voll modernisiert),
Modernisierungsmaßnahmen der letzten 10 bis 20 Jahre
Bescheid über Grundsteuerwert und Bescheid über Grundsteuermessbetrag.
Wenn Sie uns diese Unterlagen vollständig zusenden, können wir vorab im Einzelfall prüfen, ob eine Chance besteht, dass die vorgeschriebene Abweichung zwischen ermittelten Grundsteuerwert und aktuellem Verkehrswert von 40 Prozent erreicht werden könnte. Für diese aufwendige Prüfung berechnen wir Ihnen 149,00 € zzgl. 19,00 % Mehrwertsteuer (177,31 € incl. MwSt.).
Gleichzeitig können wir Ihnen ein Kostenangebot für ein Verkehrswertgutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts zum Zwecke der Grundsteuer erstellen. Die Kosten für die Vorprüfung rechnen wir Ihnen auf die Kosten des Gutachtens an.
Bitte beachten Sie weiterhin, dass wir wegen der Entfernungen derzeit nur Anfragen aus den Bundesländern Sachsen, Brandenburg, Berlin, Sachsen-Anhalt und Thüringen bearbeiten können. In Einzelfällen auch darüber hinaus. Dies muss aber im Vorfeld geklärt werden.
Wann rechnet sich ein Grundsteuer Gutachten bzw. Grundsteuergutachten?
Für diese Prüfung müssen Sie den neuen Grundsteuerhebesatz ihrer Gemeinde kennen. Viele Gemeinden haben diese bis zum heutigen Tag aber noch nicht veröffentlicht.
Sollte ihr Hebesatz schon vorliegen, können Sie vorerst die alte jährliche Grundsteuer mit der neuen jährlichen Grundsteuer vergleichen.
Sollte Ihnen noch kein neuer Grundsteuerbescheid zum 01.01.2025 vorliegen, gilt für die neue Grundsteuer folgende Formel:
Grundsteuer 2025 = Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz Gemeinde
Ziehen Sie hilfsweise (den neuen Verkehrswert und die dafür geltende Grundsteuer kennen Sie ja noch nicht) von der neuen Grundsteuer die alte Grundsteuer ab. Der Differenzbetrag wäre hilfsweise die jährliche "Ersparnis".
Multiplizieren Sie diesen Betrag mit der Zahl 7, denn die Grundsteuer gilt bis zum neuen Feststellungszeitpunkt 01.01.2029. Sie zahlen die Grundsteuer also in gleicher Höhe für 7 Jahre. Dann wird neu berechnet.
Von dem entsprechenden Betrag ziehen Sie die Kosten für ein Verkehrswertgutachten zum Nachweis des niedrigen gemeine Werts zum Zwecke der Grundsteuer ab. Sollte der verbliebene Betrag positiv sein, so lohnt sich formal ein entsprechendes Grundsteuer Gutachten.
Sollte der neue Hebesatz noch nicht bekannt sein, so können Sie hilfsweise den alten Hebesatz anwenden.
Aber Sie sehen, da sind zum heutigen Zeitpunkt noch zahlreiche Unsicherheiten eingebaut. Ein Verkehrswertgutachten zum Nachweis den niedrigeren gemeinen Werts für Zwecke der Grundsteuer wird sich nur bei sehr hohen Abweichungen rechnen.
Was kostet ein Grundsteuer Gutachten bzw. Grundsteuergutachten?
Die Anforderungen an Grundsteuer Gutachten bzw. Grundsteuergutachten sind extrem hoch. Deshalb ist die Anfertigung eines Grundsteuer Gutachtens wirklich arbeitszeitintensiv und aufwendig. Wir müssen ja auch alle Anforderungen der Finanzämter erfüllen. Und schließlich soll das Gutachten ja auch vom Finanzamt anerkannt werden.
Wir erstellen Ihnen bei Übersendung der o. g. Unterlagen und Informationen gern ein entsprechende Kostenangebot zum Festpreis (für Sie bis auf die Kosten der Vorprüfung kostenlos und unverbindlich).
Sie sollten aber unverbindlich mindestens mit Kosten von 2.500,00 € zzgl. MwSt. (2.975,00 € inkl. MwSt.) zzgl. Nebenkosten und Auslagen rechnen. Bei weiten Entfernungen, großen Objekten (bspw. Gewerbeobjekte, Industrieobjekte etc.) sowie beim Vorliegen von Objektbesonderheiten (Rechte, Belastungen etc.) können deutlich höhere Honorare anfallen.
Grundsteuer Gutachten - Ich erstelle Ihnen qualifizierte und anerkannte Verkehrswertgutachten
Lutz Schneider
Wenn Sie von den Neuregelungen bei der Grundsteuer betroffen sind und der Auffassung sind, dass das Finanzamt eine Überbewertung ihres Grundstückes vorgenommen hat (dies kommt nach unseren Erfahrungen der letzten Jahre sehr häufig vor), sollten Sie sich über den sogenannten "Nachweis des niedrigeren gemeines Werts" durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten informieren.
Haben Sie Fragen zur Erstellung eines Grundsteuer Gutachtens zum Nachweis den niedrigeren gemeinen Werts? Kontaktieren Sie mich einfach. Ich berate Sie gern.
Immobilienbewertung Lutz Schneider ist seit mehr als 30 Jahren Ihr qualifizierter Ansprechpartner für die Immobilienbewertung. Ich stehe für ein hohes Maß an Kompetenz und aktuellem Fachwissen. Sie erhalten bei uns rechtsichere Grundsteuer Gutachten, die auch vor Gericht und dem Finanzamt stand halten.
Grundsteuer Gutachten - Sie haben Fragen zu Grundsteuer Gutachten in Sachsen und darüber hinaus? Schreiben Sie mir! Ich antworte Ihnen gern.
Haben Sie weitere Fragen zum Thema "Grundsteuer Gutachten", zum "Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts" bei der Grundsteuer 2025 gegenüber dem Finanzamt oder möchten ein Kostenangebot für ein qualifiziertes Grundsteuer Gutachten für die Grundsteuer 2025 von uns erhalten? Dann füllen Sie bitte das nachfolgende Formular aus. Ich melde mich umgehend per Mail oder Telefon bei Ihnen.
Lutz Schneider Immobilienbewertung hat den Marktbericht nachfolgend für Sie analysiert und ausgewertet.
Der Grundstücksmarkt in Berlin 2024
Der Grundstücksmarkt in Berlin erlebte im Jahr 2023 eine deutliche Abkühlung. Der Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses zeigt, dass sowohl die Anzahl der Kauffälle als auch der Geldumsatz signifikant zurückgingen. Dies ist auf gestiegene Bau- und Finanzierungskosten sowie auf die hohe Inflation zurückzuführen. Trotz dieser Herausforderungen zeigten einige Teilmärkte, wie das Wohnungseigentum in bestimmten Bezirken, eine gewisse Stabilität.
Entwicklung der Kauffälle und Umsätze
Im Jahr 2023 wurden insgesamt 17.563 Kauffälle in Berlin verzeichnet, was einem Rückgang von 19 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Der Gesamtgeldumsatz sank sogar um 29 % auf 12,4 Milliarden Euro. Ein besonders starker Rückgang zeigte sich im Bereich der unbebauten Grundstücke, wo die Zahl der Kauffälle um 15 % auf 694 fiel und der Geldumsatz um 61 % auf 780,1 Millionen Euro zurückging. Die Gesamtfläche der verkauften Grundstücke reduzierte sich um 45 % auf 456,2 Hektar. Dieser Rückgang spiegelt die Unsicherheiten auf dem Markt wider, da steigende Zinsen und hohe Baukosten viele potenzielle Käufer davon abhielten, neue Projekte zu beginnen.
Preisentwicklung in den Teilmärkten
Der Bericht zeigt, dass die Bodenrichtwerte in Berlin insbesondere im renditeorientierten Bauland, wie Geschosswohnungsbau, Bürogebäuden und Einzelhandel, zum Stichtag 1. Januar 2024 um 10 bis 30 % gesenkt wurden. Ähnliche Rückgänge wurden für höherwertige gewerbliche Nutzungen, wie Büroflächen, verzeichnet. Besonders in zentralen und renditestarken Lagen war dieser Preisverfall spürbar.
Bauland für individuellen Wohnungsbau: Trotz der allgemeinen Preisrückgänge blieb der Markt für Bauland im individuellen Wohnungsbau vergleichsweise stabil, wobei die Preisanpassungen regional unterschiedlich ausfielen.
Gewerbebauland: In diesem Segment wurden Preisrückgänge von bis zu 30 % verzeichnet, insbesondere in Lagen, die von hohen Büro- oder Einzelhandelsnutzungen geprägt sind.
Teilmarkt für bebaute Grundstücke
Der Markt für bebaute Grundstücke verzeichnete ebenfalls einen signifikanten Rückgang der Kauffälle um 16 % auf 2.931 Verkäufe. Die verkaufte Fläche reduzierte sich um 19 %, und der Geldumsatz sank um 25 % auf 6,6 Milliarden Euro. Besonders betroffen waren Ein- und Zweifamilienhäuser, wo ein Rückgang der Kauffälle um 12 % und der Geldumsätze um 22 % beobachtet wurde. Trotz dieser Rückgänge blieben einige hochpreisige Lagen stabil, etwa im Ortsteil Grunewald, wo der höchste Kaufpreis für ein Einfamilienhaus bei rund 9.295 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche lag.
Im Vergleich dazu lagen die mittleren Kaufpreise für Einfamilienhäuser in Berlin bei rund 4.095 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Auch der höchste Kaufpreis für ein Villengrundstück wurde in diesem Segment mit 9,8 Millionen Euro im Ortsteil Nikolassee erzielt.
Teilmarkt des Wohnungseigentums
Der Bericht hebt hervor, dass der Teilmarkt des Wohnungseigentums ebenfalls von Rückgängen betroffen war. Im Jahr 2023 wurden 13.938 Kauffälle für Eigentumswohnungen registriert, was einem Rückgang von 20 % entspricht. Der Gesamtumsatz sank um 25 % auf rund 5 Milliarden Euro, während die verkaufte Wohnfläche um 24 % auf rund 0,9 Millionen Quadratmeter zurückging. Der höchste Kaufpreis für eine Eigentumswohnung wurde im Ortsteil Prenzlauer Berg verzeichnet, wo rund 16.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gezahlt wurden.
Erstverkäufe von Eigentumswohnungen: Diese lagen im Durchschnitt bei 7.868 Euro pro Quadratmeter, was einem leichten Rückgang von 1 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht.
Weiterverkäufe von Eigentumswohnungen: In diesem Bereich sanken die mittleren Kaufpreise um 6 % auf 5.322 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Bodenrichtwerte und Marktaussichten
Der Bericht zeigt, dass die Bodenrichtwerte in Berlin, insbesondere für renditeorientiertes Bauland, angepasst wurden. Im Vergleich zum Vorjahr wurden Preissenkungen von 10 bis 30 % verzeichnet, während in anderen Segmenten wie Gewerbe- und Wohnbauland für den individuellen Wohnungsbau die Preise moderat fielen. Dies spiegelt die Zurückhaltung der Käufer wider, die auf günstigere Finanzierungsbedingungen warten.
Für 2024 prognostiziert der Bericht eine Fortsetzung der schwierigen Marktsituation. Die gesenkten Zinsen der Europäischen Zentralbank im Jahr 2024 könnten den Markt leicht stabilisieren, reichen jedoch bei weitem nicht aus, um die Entwicklung vollständig umzukehren. Vor allem im renditeorientierten Bereich, wie bei Wohn- und Geschäftshäusern, werden weitere Preisrückgänge erwartet, während Immobilien zur eigenen Nutzung, wie Einfamilienhäuser, leichte Preisanstiege verzeichnen könnten.
Fazit zum Grundstücksmarkt in Berlin 2024
Insgesamt bleibt der Berliner Grundstücksmarkt 2023 in einer schwierigen Lage, die durch wirtschaftliche Unsicherheiten geprägt ist. Steigende Finanzierungskosten und sinkende Bodenrichtwerte führen zu einer deutlichen Abkühlung, insbesondere in den renditeorientierten Segmenten. Der Bericht des Gutachterausschusses bietet jedoch wertvolle Einblicke in die unterschiedlichen Teilmärkte und zeigt auf, dass trotz der Herausforderungen in bestimmten Lagen weiterhin stabile Preise erzielt werden können.
Der Finanzverwaltung war diese Vorgehensweise seit Längerem ein Dorn im Auge. Sie versuchte mit zahlreichen Aktionen und Tricks die Anwendung der Restnutzungsdauergutachten zu behindern.
Nutzungsdauer Gutachten
Jahressteuergesetz 2024 - Die Anwendung der Nutzungsdauergutachten soll ab 01.01.2025 weiter behindert und eingeschränkt werden.
Im Entwurf des Jahressteuergesetzes 2024 gibt es wesentliche Neuregelungen, die den Bereich der Abschreibungen für Abnutzung (AfA) betreffen, insbesondere im Hinblick auf Gutachten und die Bestimmung der Nutzungsdauer von Wirtschaftsgütern.
Der Entwurf des Jahressteuergesetzes 2024 sieht eine Reihe von Neuregelungen ab dem 01.01.2025 vor, die die Anwendung der Gutachten zur Nutzungsdauer weiter behindert und eingeschränkt werden.
Eine zentrale Änderung im Entwurf des Jahressteuergesetzes 2024 betrifft die verbindliche Einführung von Mindestnutzungsdauern für bestimmte Wirtschaftsgüter.
Für Fälle, in denen von den gesetzlichen Normen abgewichen werden soll, sind verstärkte Anforderungen an externe Gutachten vorgesehen. Diese Gutachten müssen umfassender sein und eine detaillierte Begründung dafür liefern, warum eine von den Tabellen abweichende Restnutzungsdauer angesetzt wird. Der Entwurf legt fest, dass solche Gutachten von unabhängigen und qualifizierten Sachverständigen erstellt werden müssen, um Manipulationen zu verhindern und Transparenz zu gewährleisten.
Für Steuerpflichtige bedeutet dies, dass bei der Abschreibung von Wirtschaftsgütern die Berücksichtigung individueller Gegebenheiten eingeschränkt wird, sofern kein entsprechendes, anerkanntes Gutachten vorgelegt wird.
Gelten die Neuregelungen ab 01.01.2025?
Inwieweit die Neuregelungen bei Gutachten zur Nutzungsdauer des Jahressteuergesetzes 2024 tatsächlich in Kraft treten, bleibt zum heutigen Zeitpunkt (01.11.2024) noch abzuwarten.
Aber die Wahrscheinlichkeit, dass der übergriffige Staat und die gierige Finanzverwaltung auch dies durchzieht, ist sehr hoch. Dann bleibt dem Steuerzahler nur der Klageweg.
Nutzungsdauer Gutachten - Ich erstelle Ihnen qualifizierte und anerkannte Verkehrswertgutachten
Lutz Schneider
Haben Sie Fragen zu Nutzungsdauer Gutachten? Kontaktieren Sie mich einfach. Ich berate Sie gern.
Immobilienbewertung Lutz Schneider ist seit mehr als 30 Jahren Ihr qualifizierter Ansprechpartner für die Immobilienbewertung. Ich stehe für ein hohes Maß an Kompetenz und aktuellem Fachwissen. Sie erhalten bei mir rechtsichere Verkehrswertgutachten, die auch vor Gericht und Finanzamt stand halten.
Mit meiner Zertifizierung erfülle ich übrigens alle Anforderungen, die die Finanzämter an Gutachter zum Nachweis einer geringeren Nutzungsdauer stellen. Zudem führen wir bei unseren Nutzungsdauergutachten stets eine Besichtigung der Immobilie durch.
Sie haben Fragen zu Nutzungsdauer Gutachten? Schreiben Sie mir! Ich antworte Ihnen gern.
Nutzungsdauer Gutachten - Haben Sie weitere Fragen zu "Nutzungsdauer Gutachten" oder möchten ein Kostenangebot (für Sie kostenfrei und unverbindlich) für ein Nutzungsdauer Gutachten von uns erhalten? Dann füllen Sie bitte das nachfolgende Formular aus. Wir melden uns umgehend per Mail oder Telefon bei Ihnen.
Grundsteuer 2025 - Das ist eine kleine Sensation! Weitgehend unbeachtet von den Mainstreammedien haben sich in den letzten Tagen spektakuläre Dinge ereignet. Nach zwei wegweisenden Beschlüssen des BFH und koordinierten Erlassen der obersten Finanzbehörden der Länder wird es nun doch bei der Grundsteuer möglich sein, per Gutachten gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen.
Die Grundsteuer 2025 hat im vergangenen Jahr die meisten von uns beschäftigt. Grundsteuererklärungen wurden mühsam erstellt, beim zuständigen Finanzamt eingereicht und die meisten Finanzämter haben inzwischen die Grundsteuerwertbescheide und Grundsteuermessbescheide verschickt. Viele von der Grundsteuer 2025 Betroffenen haben auch Einspruch gegen diese Bescheide eingelegt. Doch wie ist der aktuelle Stand?
Bislang galt die eiserne Regel: Der Ansatz eines nachgewiesenen niedrigeren gemeinen Werts war gesetzlich nicht vorgesehen.
Neu ist: Elf Bundesländer die das sogenannte Bundesmodell benutzten lenken nach heftiger Kritik endlich ein. Es wird zukünftig also ein Nachweis niedrigerer Verkehrswerte durch ein umfassendes Verkehrswertgutachten eines qualifizierten bzw. zertifizierten Sachverständigen möglich sein.
Grundsteuer 2025 - Nachweis niedrigerer gemeiner Wert gegenüber dem Finanzamt
Grundsteuer 2025 - Die aktuellen Entscheidungen der Finanzgerichte zur Grundsteuer
Im Rahmen zweier Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass Steuerpflichtige im Einzelfall und unter bestimmten Bedingungen die Möglichkeit haben müssen, einen unter dem festgestellten Grundsteuerwert liegenden Verkehrswert ihres Grundstücks nachzuweisen.
Mit verfassungsrechtlichen Zweifeln bezüglich der zugrundeliegenden Bewertungsregeln hat sich der BFH allerdings noch nicht befasst.
Grundsteuer 2025 - Koordinierte Erlasse der Obersten Finanzbehörden und der Länder
Nach den beiden vorgenannten Urteilen des BFH haben sich die betroffenen Bundesländer nun darauf verständigt, den Nachweis eines niedrigeren Grundsteuerwerts zu akzeptieren. Um Missverständnisse auszuschließen: Es ging in den BFH-Verfahren nur um die Fälle des so genannten Bundesmodells.
Hier die koordinierten Erlasse der obersten Finanzbehörden der Bundesländer im Originaltext:
Grundsteuer 2025 - In welchen Bundesländern gelten die neuen Regelungen?
Die neuen Regelungen zur Grundsteuer 2025 gelten nur in Bundesländern, die das sogenannte Bundesmodell anwenden.
Die neuen Regelungen zur Grundsteuer 2025 gelten deshalb nur in den folgenden elf Bundesländern bzw. Stadtstaaten:
Nordrhein-Westfalen,
Berlin,
Bremen,
Mecklenburg-Vorpommern,
Saarland,
Sachsen,
Sachsen-Anhalt,
Schleswig-Hollstein,
Thüringen,
Brandenburg und
Rheinland-Pfalz.
Nur diese 11 Bundesländer haben sich an den koordinierten Erlassen beteiligt (siehe oben).
Die neuen Regelungen zur Grundsteuer 2025 gelten NICHT in den folgenden fünf Bundesländern bzw. Stadtstaaten:
Bayern,
Baden-Württemberg,
Niedersachsen,
Hamburg und
Hessen.
Wobei anzumerken ist, dass auch das Bundesland Baden-Württemberg eine eigene Öffnungsklausel hat. Das Landesgrundsteuergesetz in BW ermöglicht durch eine Öffnungsklausel in § 38 Abs. 4 LGrStG BW ein qualifiziertes Gutachten unter der Bedingung einzureichen, dass der „tatsächliche Wert des Grund und Bodens“ des Grundstücks um mehr als 30% von dem durch das Finanzamt ermittelten Grundsteuerwert abweicht. Eine ggf. vorhandene Bebauung bleibt in Baden-Württemberg grundsätzlich unberücksichtigt. Für die Ermittlung des Grundsteuerwerts in Baden-Württemberg werden lediglich die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert miteinander multipliziert.
Grundsteuer 2025 - Welche Voraussetzungen gelten?
Der Ansatz des nachgewiesenen "niedrigeren gemeinen Werts" ist ansonsten gesetzlich nicht vorgesehen.
Nach den erfolgten Neuregelungen ist ein nachgewiesener niedrigerer gemeiner Wert aber nun anzusetzen, wenn der pauschaliert ermittelte Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Verkehrswert um mindestens 40 Prozent übersteigt.
Den Steuerpflichtigen trifft die Nachweislast für einen "niedrigeren gemeinen Wert" und nicht eine bloße Darlegungslast.
Als Nachweis kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen.
Als Nachweis des "niedrigeren gemeinen Werts" kann bei der Grundsteuer 2025 darüber hinaus der Kaufpreis dienen, wenn das entsprechende Grundstück innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt veräußert worden ist. Der Kaufvertrag muss aber „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr" abgeschlossen worden sein.
Ab sofort ist auch Anträgen auf Aussetzung der Vollziehung von Bescheiden über die Feststellung des Grundsteuerwerts 2025 zu entsprechen, wenn und soweit schlüssig dargelegt wird, dass der Grundsteuerwert den Verkehrswert um mindestens 40 Prozent übersteigt. Bei der Gewährung der Aussetzung der Vollziehung bei der Grundsteuer 2025 ist die Vorlage eines Verkehrswertgutachtens noch nicht erforderlich.
Wichtig: Profitieren von den neuen Regelungen kann man aber nur, wenn der eigene Fall mittels Einspruch offen gehalten wurde. Eigentümer, die keinen Einspruch eingelegt haben, können NICHT von den Neuregelungen profitieren. Eigentümer, die Einspruch eingelegt haben, können auch weiterhin Ruhen des Verfahrens beantragen.
Grundsteuer 2025 - Wann ist die Erstellung eines Gutachtens sinnvoll?
Nach einer ersten sachverständigen Einschätzung lohnt sich die Anfertigung eines Gutachtens zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts besonders in folgenden Fällen:
bei älteren und schadhaften Gebäuden,
bei Vorliegen von "besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen",
bei bestehenden Belastungen und Rechten (Wohnungsrechte, Nießbrauch etc.),
bei Liquidationsobjekten (Abrissobjekten),
bei erheblichen Lagewertunterschieden innerhalb einer Bodenrichtwertzone (bspw. Lage in zweiter Reihe, keine gesicherte Erschließung vorhanden etc.) und
bei durch die örtlichen Gutachterausschüsse falsch bestimmten oder falsch abgegrenzten Bodenrichtwerten.
Der letztgenannte Punkt trifft nach meiner Einschätzung in sehr vielen Fällen zu, da die örtlichen Gutachterausschüsse in Sachsen für die Grundsteuer 2025 eine unglaublich schlechte Arbeit abgeliefert haben. Bodenrichtwertzonen sind falsch abgegrenzt. Bodenrichtwerte falsch abgeleitet. Im Außenbereich (§ 35 BauGB) werden die Bodenwerte als "baureifes Land" dargestellt, obwohl es im Außenbereich kein durch jedermann bebaubares Land gibt.
Zudem ist die Grundsteuerbelastung im Freistaat Sachsen besonders hoch, da hier die Steuermesszahlen durch die Sächsische Landesregierung des Herrn MP Kretschmer, besonders hoch und abweichend vom Bundesmodell festgelegt worden sind.
Die Steuermesszahl liegt in Sachsen für unbebaute Grundstücke sowie bebaute Grundstücke (Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) bei 0,36 Promille (Bundesdurchschnitt unbebaute Grundstücke 0,31 Promille, Bundesdurchschnitt bebaute Grundstücke 0,34 Promille).
Bei bebauten Grundstücken wie Teileigentum, Geschäftsgrundstücken (bspw. Gewerbeimmobilien, Industrieimmobilien, Hotel- und Gastronomieimmobilien, Logistikimmobilien etc.), gemischt genutzten Grundstücken (bspw. Wohn- und Geschäftshäuser etc.) und sonstige bebaute Grundstücke (bspw. Wochenendhäuser) liegt die Steuermesszahl bei 0,72 Promille (Bundesdurchschnitt bebaute Grundstücke 0,34 Promille), was glatt zu einer mehr als doppelten Höhe der Grundsteuerin Sachsen führt.
Bitte beachten Sie, dass das Gutachten für die Feststellung eines anderen Grundsteuerwerts für das Finanzamt nicht bindend ist, es unterliegt der Beweiswürdigung durch das Finanzamt. Eine Gewährleistung für die Anerkennung der Gutachten in der Immobilienbewertung kann deshalb nicht übernommen werden.
Grundsteuer 2025 - Wie viel muss ich zahlen?
Die neue Grundsteuer 2025 müssen Sie erst ab dem 01.01.2025 zahlen. Ungewiss ist heute noch, in welcher Höhe Grundsteuerzahlungen auf Sie zukommen.
Das liegt daran, dass die überwiegende Zahl der Gemeinden die Grundsteuer-Hebesätze in Deutschland noch nicht festgelegt hat.
Vom Finanzamt werden in der Regel zwei Bescheide versendet: der Grundsteuerwertbescheid und der Grundsteuermessbescheid. Letzterer enthält die Grundsteuermesszahl. Erst durch Multiplikation des pro Gemeinde individuell festgelegten Grundsteuer-Hebesatzes mit dem Grundsteuerwert und der Grundsteuermesszahl ergibt sich die zu zahlende Grundsteuer. Es gilt folgende Formel:
Grundsteuer 2025 = Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz Gemeinde
Solange die Gemeinden noch keine Hebesätze veröffentlicht haben, ist also nicht sicher, wie hoch die zu zahlende Grundsteuer ist.
Grundsteuer 2025 - Ist die neue Grundsteuer verfassungswidrig?
Ich bin kein Jurist. Als Sachverständiger für Immobilienbewertung halte ich die Neuregelungen zur Grundsteuer 2025 für verfassungswidrig.
Wie kann es sein, dass in einem Bundesland (bspw. Baden-Württemberg) nur der Grund und Boden in die Steuer einbezogen wird, in anderen Bundesländern werden zusätzlich auch die Gebäude mit besteuert? Diese wurden von den Eigentümern mit bereits versteuertem Einkommen gekauft, errichtet oder auch modernisiert. Dies halte ich für eine Doppelbesteuerung. Warum ist die Grundsteuer in den Bundesländern so unterschiedlich hoch?
Der Verfassungsrechtler Prof. Dr. Gregor Kirchhof, Inhaber des Lehrstuhls für Öffentliches Recht, Finanzrecht und Steuerrecht an der Universität Augsburg, hält das Grundsteuergesetz des Bundes ebenfalls für verfassungswidrig. Kirchhoff riet Eigentümern in einem Interview mit dem "Focus", sich gegen die Grundsteuer zu wehren.
Die Eigentümerschutzgemeinschaft Haus & Grund und der Bund der Steuerzahler (BdSt) haben zahlreiche Musterklagen bei den Finanzgerichten und dem Bundesverfassungsgericht gegen die neue Grundsteuer eingereicht. Mit ihren Musterklagen lassen Haus & Grund und der BdSt prüfen, ob die Neubewertung der Grundstücke nach dem Bundesmodell verfassungswidrig ist.
Grundsteuer 2025 - Ich erstelle Ihnen qualifizierte und anerkannte Verkehrswertgutachten
Lutz Schneider
Wenn Sie von den Neuregelungen bei der Grundsteuer betroffen sind und der Auffassung sind, dass das Finanzamt eine Überbewertung ihres Grundstückes vorgenommen hat (dies kommt nach unseren Erfahrungen der letzten Jahre sehr häufig vor), sollten Sie sich über den sogenannten "Nachweis des niedrigeren gemeines Werts" durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten informieren.
Ich prüfe Ihren individuellen Fall vorher sehr genau und berechne, ob ein Verkehrswertgutachten Ihre Steuerlast bei der Grundsteuer 2025 senken kann.
Haben Sie Fragen zur Immobilienbewertung in Verbindung mit der Grundsteuer bei Immobilien? Kontaktieren Sie mich einfach. Ich berate Sie gern.
Immobilienbewertung Lutz Schneider ist seit mehr als 30 Jahren Ihr qualifizierter Ansprechpartner für die Immobilienbewertung. Ich stehe für ein hohes Maß an Kompetenz und aktuellem Fachwissen. Sie erhalten bei uns rechtsichere Verkehrswertgutachten, die auch vor Gericht und dem Finanzamt zur Grundsteuer 2025 stand halten.
Grundsteuer 2025 - Sie haben Fragen zur Grundsteuer 2025 in Sachsen und darüber hinaus? Schreiben Sie mir! Ich antworte Ihnen gern.
Haben Sie weitere Fragen zum Thema "Grundsteuer 2025", zum "Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts" bei der Grundsteuer 2025 gegenüber dem Finanzamt oder möchten ein Kostenangebot für ein qualifiziertes Gutachten für die Grundsteuer 2025 von uns erhalten? Dann füllen Sie bitte das nachfolgende Formular aus. Ich melde mich umgehend per Mail oder Telefon bei Ihnen.
Schenkungsteuer 2023 - Bei Immobilienschenkungen wird es ab dem Jahr 2023 richtig teuer
In Deutschland werden jährlich etwa 400 Milliarden Euro vererbt und verschenkt, fast die Hälfte davon in Form von Immobilien. Ab 2023 fallen für Immobilien deutlich höhere Schenkungsteuern an. Warum?
Am 02.12.2022 hat der Bundestag den Entwurf des Finanzausschusses des Jahressteuergesetzes 2022 beschlossen. Am 16.12.2022 hat der Bundesrat dem Jahressteuergesetz 2022 zugestimmt. Am 20.12.2022 wurde das Jahressteuergesetz im Bundesgesetzblatt verkündet. Es tritt zum 01.01.2023 in Kraft.
Schenkungsteuer 2023 - Für Immobilienschenker wird es 2023 richtig teuer
Was ist das Jahressteuergesetz 2022?
Das Jahressteuergesetz 2022 ist ein typisches "Artikelgesetz". Mit mehr als 100 Einzelregelungen quer durch das Steuerrecht ändert es eine Vielzahl von Gesetzen in Deutschland.
So erfolgen durch das Jahressteuergesetz 2022 auch wichtige Änderungen im sogenannten Bewertungsgesetz (BewG), welches maßgeblich zur Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer sowie Grunderwerbsteuer angewendet wird.
Mit dem Bewertungsgesetz werden insbesondere das Ertrags- und Sachwertverfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke sowie die Verfahren zur Bewertung in Erbbaurechtsfällen und Fällen mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden an die geänderte Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021 (BGBl. I S. 2805) angepasst.
Insbesondere werden dabei die Liegenschaftszinssätze (§ 188 Abs. 2 Satz 2 BewG) und die Wertzahlen für das Sachwertverfahren (§ 191 Satz 2 BewG i. V. m. Anlage 25 zum BewG) an das aktuelle Marktniveau angepasst. Diese gelten für alle Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2022.
Weitere Informationen zum Jahressteuergesetz 2022 finden Sie bspw. bei haufe.de.
Schenkungsteuer 2023 - Welche Änderungen ergeben sich?
Ich will Ihnen hier einmal die alten und die neuen Liegenschaftszinssätze sowie die Wertzahlen für das Sachwertverfahren (wir Immobiliensachverständige sagen Sachwertfaktoren bzw. Marktanpassungsfaktoren dazu) gegenüber stellen:
Schenkungsteuer 2023 - Neue Liegenschaftszinssätze
Liegenschaftszinssätze bis zum 31.12.2022
Mietwohngrundstücke 5,00 %
gem. genutzte Grundstücke 5,50 % (gew. Anteil bis 50 %)
Diese Liegenschaftszinssätze werden zur Bewertung im Ertragswertverfahren für Renditeobjekte herangezogen, sofern die örtlichen Gutachterausschüsse keine geeigneten (aus dem örtlichen Markt abgeleiteten) Liegenschaftszinssätze veröffentlichen.
Was fällt bei den geänderten Liegenschaftszinssätzen auf? Die Liegenschaftszinssätze im BewG wurden deutlich abgesenkt. Dies führt (weil sie umgekehrt proportional wirken) jedoch zu deutlich höheren Ertragswerten.
Schenkungsteuer 2023 - Neue Wertzahlen
Wertzahlen Sachwertverfahren bis zum 31.12.2022 für Ein- und Zweifamilienhäuser und Wohnungseigentum (hier beispielhaft)
Diese Wertfaktoren werden zur Bewertung im Sachwertverfahren für Eigennutzungsobjekte herangezogen, sofern die örtlichen Gutachterausschüsse keine geeigneten (aus dem örtlichen Markt abgeleiteten) Wertfaktoren veröffentlichen.
Was fällt bei den geänderten Wertfaktoren auf? Die Wertfaktoren im BewG wurden zunächst nach anderen Bodenrichtwertklassen gegliedert. Damit wird den gestiegenen Bodenwerten in den letzten Jahren Rechnung getragen.
Grundsätzlich jedoch hat man die Wertfaktoren deutlich angehoben. Die führt zu deutlich höheren Sachwerten.
Massive Steuererhöhungen durch die Schenkungsteuer 2023?
Zunächst ergeben sich aus den vorgenannten Änderungen erheblich höhere Immobilienwerte, wenn das Finanzamt anhand des typisierten Bewertungsverfahrens nach BewG bewertet.
Ich habe zahlreiche Vergleichsrechnungen in meinem Büro durchgeführt. Man kann sagen, dass sich durchschnittlich 30 % bis 50 % höhere Immobilienwerte ergeben. Dies ist schon eine erhebliche Anpassung.
Man muss dabei aber auch beachten, dass gerade in den größeren Städten sich die Immobilienwerte in dieser Größenordnung verändert haben. Es erfolgt also tatsächlich eine Anpassung an die Marktsituation.
Gleichzeitig muss aber auch beachten, dass die Freibeträge in der Schenkungsteuer seit 2009 nicht mehr angehoben wurden.
Deshalb kann sich im Einzelfall eine erheblich höhere Schenkungsteuer für die Eigentümer ergeben.
Schenkungsteuer 2023 - Ich habe nachgerechnet
Ich habe eine grobe Beispielrechnung für die neue Schenkungsteuer 2023 angefertigt. Das Ergebnis ist wirklich erschreckend. Die Schenkungsteuer ist in dem Beispiel fast sechs mal so hoch, wie nach dem Modell 2022.
Beispiel: freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr 2004, 220 m² Bruttogrundfläche, 700 m² Grundstücksfläche, Bodenrichtwert 500 €/m²
Schenkungsteuer 2023 - Warum die Politik keine Anhebung der Freibeträge vornehmen will
Die Freibeträge in der Schenkungsteuer wurden seit 2009 nicht mehr angepasst. Sie betragen bspw. für einen Ehepartner 500.000 €, für Kinder noch 400.000 €, für Enkelkinder noch 200.000 €.
Die Baupreise für Wohngebäude sind in dem Zeitraum von 2009 bis Ende 2022 um fast 70,00 % angestiegen (Quelle: Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes). Die Immobilienwerte sind insbesondere in begehrten Lagen im mindestens gleichen Verhältnis angestiegen. Der sog. Hauspreisindex des Statistischen Bundesamtes ist im Zeitraum von 2015 bis 2022 um rd. 66,00 % angestiegen.
Es ist deshalb vollkommen unverständlich, warum die Politik in Berlin und den Bundesländern sich gegen eine vernünftige Anhebung der Freibeträge in einem gerechten (der Preisentwicklung entsprechendem) Verhältnis sperrt.
Lindner will "großzügige" Erhöhung der Freibeträge um 25 %
Bundesfinanzminister Christian Lindner (FDP) hatte im Dezember 2022 noch eine Anhebung um 25 Prozent für angebracht gehalten. Allerdings betonte er, dass dies die Bundesländer bestimmen müssten. Sie sind die alleinigen Empfänger der Schenkungsteuer.
Einen Antrag von Bayern zur Anhebung der Freibeträge hat der Bundesrat jedoch mehrheitlich abgelehnt. Lediglich die Bundesländer Sachsen und Hessen stimmten zusammen mit den Bayern dafür. Damit bleibt es bei den bisherigen Freibeträgen. Ein wirklich mieses Spiel unserer Politikgrößen in Berlin und den Bundesländern. Bayern will nun vor dem Bundesverfassungsgericht klagen.
Schenkungsteuer - Wir erstellen qualifizierte und anerkannte Verkehrswertgutachten
Wenn Sie von den Neuregelungen betroffen sind und der Auffassung sind, dass das Finanzamt eine Überbewertung ihres Grundstückes vorgenommen hat (dies kommt nach unseren Erfahrungen der letzten Jahre sehr häufig vor), sollten Sie sich über den sog. "Nachweis des niedrigeren gemeines Werts" durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten informieren. Auf meiner Webseite hatte ich hier schon einmal davon berichtet.
Wir prüfen Ihren individuellen Fall vorher sehr genau und berechnen, ob ein Verkehrswertgutachten Ihre Steuerlast bei der Schenkungsteuer senken kann. Zudem sind die Gutachtenkosten tlw. steuerlich absetzbar. Auch dazu informieren wir sie im konkreten Einzelfall.
Haben Sie Fragen zur Immobilienbewertung in Verbindung mit der Schenkungsteuer bei Immobilien? Kontaktieren Sie uns einfach. Wir beraten Sie gern.
Immobilienbewertung Lutz Schneider ist seit mehr als 30 Jahren Ihr qualifizierter Ansprechpartner für die Immobilienbewertung. Wir stehen für ein hohes Maß an Kompetenz und aktuellem Fachwissen. Sie erhalten bei uns rechtsichere Verkehrswertgutachten, die auch vor Gericht und Finanzamt stand halten.
Sie haben zur Schenkungsteuer in Sachsen und darüber hinaus? Schreiben Sie uns! Wir antworten Ihnen gern.
Schenkungsteuer in Sachsen - Haben Sie weitere Fragen zum Thema "Schenkungsteuer 2023" oder möchten ein Kostenangebot für ein Gutachten für die Schenkungsteuer von uns erhalten? Dann füllen Sie bitte das nachfolgende Formular aus. Wir melden uns umgehend per Mail oder Telefon bei Ihnen.
Erbschaftsteuer 2023 - Für Immobilienerben wird es ab dem Jahr 2023 richtig teuer
In Deutschland werden jährlich etwa 400 Milliarden Euro vererbt, fast die Hälfte davon in Form von Immobilien. Ab 2023 fallen für Immobilien deutlich höhere Erbschaftsteuern an. Warum?
Am 02.12.2022 hat der Bundestag den Entwurf des Finanzausschusses des Jahressteuergesetzes 2022 beschlossen. Am 16.12.2022 hat der Bundesrat dem Jahressteuergesetz 2022 zugestimmt. Am 20.12.2022 wurde das Jahressteuergesetz im Bundesgesetzblatt verkündet. Es tritt zum 01.01.2023 in Kraft.
Erbschaftsteuer 2023 - Für Immobilienerben wird es 2023 richtig teuer
Was ist das Jahressteuergesetz 2022?
Das Jahressteuergesetz ist ein typisches "Artikelgesetz". Mit mehr als 100 Einzelregelungen quer durch das Steuerrecht ändert es eine Vielzahl von Gesetzen in Deutschland.
So erfolgen durch das Jahressteuergesetz 2022 auch wichtige Änderungen im sogenannten Bewertungsgesetz (BewG), welches maßgeblich zur Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer sowie Grunderwerbsteuer angewendet wird.
Mit dem Bewertungsgesetz werden insbesondere das Ertrags- und Sachwertverfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke sowie die Verfahren zur Bewertung in Erbbaurechtsfällen und Fällen mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden an die geänderte Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021 (BGBl. I S. 2805) angepasst.
Insbesondere werden dabei die Liegenschaftszinssätze (§ 188 Abs. 2 Satz 2 BewG) und die Wertzahlen für das Sachwertverfahren (§ 191 Satz 2 BewG i. V. m. Anlage 25 zum BewG) an das aktuelle Marktniveau angepasst. Diese gelten für alle Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2022.
Weitere Informationen zum Jahressteuergesetz 2022 finden Sie bspw. bei haufe.de.
Erbschaftsteuer 2023 - Welche Änderungen ergeben sich?
Ich will Ihnen hier einmal die alten und die neuen Liegenschaftszinssätze sowie die Wertzahlen für das Sachwertverfahren (wir Immobiliensachverständige sagen Sachwertfaktoren bzw. Marktanpassungsfaktoren dazu) gegenüber stellen:
Erbschaftsteuer 2023 - Neue Liegenschaftszinssätze
Liegenschaftszinssätze bis zum 31.12.2022
Mietwohngrundstücke 5,00 %
gem. genutzte Grundstücke 5,50 % (gew. Anteil bis 50 %)
Diese Liegenschaftszinssätze werden zur Bewertung im Ertragswertverfahren für Renditeobjekte herangezogen, sofern die örtlichen Gutachterausschüsse keine geeigneten (aus dem örtlichen Markt abgeleiteten) Liegenschaftszinssätze veröffentlichen.
Was fällt bei den geänderten Liegenschaftszinssätzen auf? Die Liegenschaftszinssätze im BewG wurden deutlich abgesenkt. Dies führt (weil sie umgekehrt proportional wirken) jedoch zu deutlich höheren Ertragswerten.
Erbschaftsteuer 2023 - Neue Wertzahlen
Wertzahlen Sachwertverfahren bis zum 31.12.2022 für Ein- und Zweifamilienhäuser und Wohnungseigentum (hier beispielhaft)
Diese Wertfaktoren werden zur Bewertung im Sachwertverfahren für Eigennutzungsobjekte herangezogen, sofern die örtlichen Gutachterausschüsse keine geeigneten (aus dem örtlichen Markt abgeleiteten) Wertfaktoren veröffentlichen.
Was fällt bei den geänderten Wertfaktoren auf? Die Wertfaktoren im BewG wurden zunächst nach anderen Bodenrichtwertklassen gegliedert. Damit wird den gestiegenen Bodenwerten in den letzten Jahren Rechnung getragen.
Grundsätzlich jedoch hat man die Wertfaktoren deutlich angehoben. Die führt zu deutlich höheren Sachwerten.
Massive Steuererhöhungen durch die Erbschaftsteuer 2023?
Zunächst ergeben sich aus den vorgenannten Änderungen erheblich höhere Immobilienwerte, wenn das Finanzamt anhand des typisierten Bewertungsverfahrens nach BewG bewertet.
Ich habe zahlreiche Vergleichsrechnungen in meinem Büro durchgeführt. Man kann sagen, dass sich durchschnittlich 30 % bis 50 % höhere Immobilienwerte ergeben. Dies ist schon eine erhebliche Anpassung.
Man muss dabei aber auch beachten, dass gerade in den größeren Städten sich die Immobilienwerte in dieser Größenordnung verändert haben. Es erfolgt also tatsächlich eine Anpassung an die Marktsituation.
Gleichzeitig muss aber auch beachten, dass die Freibeträge in der Erbschaftsteuer seit 2009 nicht mehr angehoben wurden.
Deshalb kann sich im Einzelfall eine erheblich höhere Erbschaftsteuer für die Erben ergeben.
Erbschaftsteuer 2023 - Ich habe nachgerechnet
Ich habe eine grobe Beispielrechnung für die neue Erbschaftsteuer 2023 angefertigt. Das Ergebnis ist wirklich erschreckend. Die Erbschaftsteuer ist in dem Beispiel fast sechs mal so hoch, wie nach dem Modell 2022.
Beispiel: freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr 2004, 220 m² Bruttogrundfläche, 700 m² Grundstücksfläche, Bodenrichtwert 500 €/m²
Erbschaftsteuer 2023 - Warum die Politik keine Anhebung der Freibeträge vornehmen will
Die Freibeträge in der Erbschaftsteuer wurden seit 2009 nicht mehr angepasst. Sie betragen bswp. für einen Ehepartner 500.000 €, für Kinder noch 400.000 €, für Enkelkinder noch 200.000 €.
Die Baupreise für Wohngebäude sind in dem Zeitraum von 2009 bis Ende 2022 um fast 70,00 % angestiegen (Quelle: Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes). Die Immobilienwerte sind insbesondere in begehrten Lagen im mindestens gleichen Verhältnis angestiegen. Der sog. Hauspreisindex des Statistischen Bundesamtes ist im Zeitraum von 2015 bis 2022 um rd. 66,00 % angestiegen.
Es ist deshalb vollkommen unverständlich, warum die Politik in Berlin und den Bundesländern sich gegen eine vernünftige Anhebung der Freibeträge in einem gerechten (der Preisentwicklung entsprechendem) Verhältnis sperrt.
Lindner will "großzügige" Erhöhung der Freibeträge um 25 %
Bundesfinanzminister Christian Lindner (FDP) hatte im Dezember 2022 noch eine Anhebung um 25 Prozent für angebracht gehalten. Allerdings betonte er, dass dies die Bundesländer bestimmen müssten. Sie sind die alleinigen Empfänger der Erbschaftsteuer.
Einen Antrag von Bayern zur Anhebung der Freibeträge hat der Bundesrat jedoch mehrheitlich abgelehnt. Lediglich die Bundesländer Sachsen und Hessen stimmten zusammen mit den Bayern dafür. Damit bleibt es bei den bisherigen Freibeträgen. Ein wirklich mieses Spiel unserer Politikgrößen in Berlin und den Bundesländern. Bayern will nun vor dem Bundesverfassungsgericht klagen.
Erbschaftsteuer - Wir erstellen qualifizierte und anerkannte Verkehrswertgutachten
Wenn Sie von den Neuregelungen betroffen sind und der Auffassung sind, dass das Finanzamt eine Überbewertung ihres Grundstückes vorgenommen hat (dies kommt nach unseren Erfahrungen der letzten Jahre sehr häufig vor), sollten Sie sich über den sog. "Nachweis des niedrigeren gemeines Werts" durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten informieren. Auf meiner Webseite hatte ich hier schon einmal davon berichtet.
Wir prüfen Ihren individuellen Fall vorher sehr genau und berechnen, ob ein Verkehrswertgutachten Ihre Steuerlast bei der Erbschaftsteuer senken kann. Zudem sind die Gutachtenkosten tlw. steuerlich absetzbar. Auch dazu informieren wir sie im konkreten Einzelfall.
Haben Sie Fragen zur Immobilienbewertung in Verbindung mit der Erbschaftsteuer bei Immobilien? Kontaktieren Sie uns einfach. Wir beraten Sie gern.
Immobilienbewertung Lutz Schneider ist seit mehr als 30 Jahren Ihr qualifizierter Ansprechpartner für die Immobilienbewertung. Wir stehen für ein hohes Maß an Kompetenz und aktuellem Fachwissen. Sie erhalten bei uns rechtsichere Verkehrswertgutachten, die auch vor Gericht und Finanzamt stand halten.
Sie haben zur Erbschaftsteuer in Sachsen und darüber hinaus? Schreiben Sie uns! Wir antworten Ihnen gern.
Erbschaftsteuer in Sachsen - Haben Sie weitere Fragen zum Thema "Erbschaftsteuer 2023" oder möchten ein Kostenangebot für ein Gutachten für die Erbschaftsteuer von uns erhalten? Dann füllen Sie bitte das nachfolgende Formular aus. Wir melden uns umgehend per Mail oder Telefon bei Ihnen.
Höhere Abschreibung durch Wertgutachten durch Nachweis geringerer Restnutzungsdauer
Höhere Abschreibung durch Wertgutachten - Vermietete Immobilien können in der Regel über 50 Jahre zu zwei Prozent jährlich steuerlich abgeschrieben werden. Für einen höheren AfA-Satz müssen Eigentümer eine kürzere Nutzungsdauer nachweisen. Dafür reicht laut einem Urteil ein normales Wertgutachten.
Von vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien können Eigentümer steuerlich profitieren, indem sie Gebäude über die Nutzungsdauer hinweg abschreiben – im Normalfall mit einer linearen Abschreibung von zwei Prozent pro Jahr laut Einkommenssteuergesetz (EstG). Nach 50 Jahren wäre ein Objekt so vollständig abgeschrieben. Bei jedem Eigentümerwechsel werden Abschreibungshöhe und die Abschreibungsdauer neu ermittelt.
Gebäude AfA: Wertgutachten reicht für höhere Abschreibung
Kürzere Restnutzungsdauer - Höhere Abschreibung
Vermieter, die eine kürzere Restnutzungsdauer (RND) nachweisen können, profitieren steuerlich von höheren Absetzungen für Abnutzung (AfA).
Ein Wertgutachten reicht als Grundlage zur Ermittlung des AfA-Satzes, hat das Finanzgericht Münster entschieden (Urteil vom 27.1.2022, Az. 1 K 1741/18 E).
Die Entscheidung des FG Münster basiert auf einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 28.7.2021 (Az. IX R 25/19), das die Verkürzung der Nutzungsdauer erleichtert hatte. Es kann sich "jeder Darlegungsmethode bedient werden, die im Einzelfall geeignet erscheint", so der BFH.
Bis dahin verlangten Finanzämter teils die Vorlage eines kostspieligen Bausubstanzgutachtens. Nun reicht zum Nachweis auch ein normales Wertgutachten.
Höhere Abschreibung durch Wertgutachten - Höherer AfA-Satz bei nachgewiesener kürzerer Restnutzungsdauer
In dem vorliegenden Fall hatte ein Vermieter ein Grundstück gekauft, für das ein Sachverständigengutachten auf Grundlage der Regelungen der zum Stichtag gültigen Immobilienwertermittlungsverordnung vorlag.
Demnach wies das Gebäude eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren aus. Der Eigentümer setzte daraufhin in seinen Einkommensteuererklärungen eine jährliche Abschreibung des Gebäudes von 3,33 Prozent statt der üblichen zwei Prozent als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung an.
Das zuständige Finanzamt berücksichtigte aber nur den kleineren Abschreibungssatz. Grundsätzlich sei ein Gebäude zwar nach festen AfA-Sätzen (hier zwei Prozent pro Jahr) abzuschreiben, bei einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer als 50 Jahre könne, meint auch das Finanzgericht Münster, aber nach Wahl der steuerpflichtigen Person von höheren Sätzen ausgegangen werden.
Dieses Urteil bestätige die BFH-Entscheidung nicht nur, sondern erleichtere die Verkürzung, da nach der Gerichtsentscheidung auch ein normales Wertgutachten zum Nachweis der geringeren Restnutzungsdauer genügt.
Vermieter von Renditeimmobilien sollten daher gerade bei einem Neukauf prüfen, ob ein Wertgutachten eine kürzere Restnutzungsdauer (RND) bescheinigt. Vermieter, die eine kürzere Restnutzungsdauer (RND) nachweisen können, profitieren steuerlich von höheren Absetzungen für Abnutzung (AfA).
Höhere Abschreibung durch Wertgutachten - Wir erstellen qualifizierte und anerkannte Wertgutachten
Die vorgenannten Urteile zum AFA-Satz und der höheren Abschreibung gelten bundesweit, auch in den Bundesländern Sachsen, Brandenburg sowie den Großstädten Dresden, Chemnitz, Leipzig und Berlin. Schlagworte: AfA Immobilie, höhere Abschreibung durch Wertgutachten, höhere Abschreibung Immobilie, Wertgutachten Immobilie, Wertgutachten Immobilie Berlin, Wertgutachten Immobilie Brandenburg, Wertgutachten Immobilie Sachsen, Wertgutachten Immobilie Dresden, Wertgutachten Immobilie Chemnitz, Wertgutachten Immobilie Leipzig, Wertgutachten Berlin, Wertgutachten Brandenburg, Wertgutachten Sachsen, Wertgutachten Dresden, Wertgutachten Chemnitz, Wertgutachten Leipzig, Wertgutachten RND, Wertgutachten Restnutzungsdauer
